Vivre à Bali est un rêve pour beaucoup, mais les expatriations qui échouent à Bali sont elles aussi (très) nombreuses pour ne pas dire qu’elles représentent la majorité des cas. Voici comment mettre toutes les chances de votre côté.
La question paraît simple, et pourtant la réponse est assez complexe.
Sur le papier, il n’est pas possible pour un étranger d’acquérir un bien immobilier sur le sol Indonésien. C’est surtout la question du terrain qui pose le plus de problèmes, puisque les étrangers ne peuvent détenir de terres en Indonésie, et donc à Bali.
En pratique, la situation est cependant bien différente et les propriétaires étrangers de maisons ou villas à Bali ayant un terrain qui leur appartient sont assez nombreux.
Parfois, ils passent par des combines borderlines et souvent dangereuses pour contourner la loi, parfois ils utilisent des techniques légales pour acheter leur maison ou villa à Bali. Nous évoquerons ici les deux.
Avant de nous intéresser aux moyens d’acheter légalement de l’immobilier à Bali, il est très important de comprendre les différents types de propriétés possibles en Indonésie, car c’est là dessus que se joue l’acquisition d’un bien immobilier à Bali pour un étranger.
La propriété de type “freehold” ou Hak Milik est un type de pleine propriété similaire à ceux qu’on retrouve le plus souvent dans nos contrées.
Dans le cas d’une maison, vous êtes par exemple propriétaire du terrain et de la maison qui est dessus, pour une durée indéterminée. Vous pouvez vendre votre propriété à qui vous voulez quand vous voulez. Tous les titres de propriété sont à votre nom.A votre mort, le bien immobilier revient à vos héritiers.
Les propriétés en Freehold ou en Hak Milik ne peuvent être acquis QUE par des citoyens Indonésiens.
Il n’y a pas d’exceptions.
C’est donc un peu le Saint-Graal des titres de propriété, mais inaccessibles aux étrangers en l’état.
Le Hak Guna Bangunan, qu’on retrouve souvent abrégé sous HGB, est sans doute ce qui est le plus proche du freehold classique sans être un freehold pour autant.
En réalité, ce type de titre de propriété n’est pas conçu pour les individuels mais pour les entreprises. Comme son nom l’indique, il autorise une entreprise indonésienne à posséder un terrain et à y construire pendant un total de 80 ans (30 ans initial + 20 ans + 30 ans).
Durant ce laps de temps, l’entreprise est la propriétaire du terrain, et peut donc en faire l’exploitation qu’elle souhaite, ce qui peut inclure y construire une villa ou revendre le terrain à une autre entreprise.
Le gros avantage du HGB est qu’il peut être acquis par une entreprise indonésienne même si cette dernière est possédée par des étrangers. Donc tant que vous avez une entreprise de type PT / PMA, vous pouvez posséder votre propriété.
L’inconvénient est qu’il faut créer une PT / PMA, donc faire un peu de paperasse et de comptabilité chaque année. Ce type de propriété est surtout utilisé par les investisseurs et ceux qui souhaitent exploiter commercialement leur bien immobilier.
Le Hak Pakai n’est pas le type de propriété dont vous allez entendre le plus, pour la simple raison que peu de gens sont vraiment concernés.
Ce type de titre de propriété est ce qu’on pourrait grossièrement traduire par un usufruit ou un droit d’usage.
Il s’adresse avant tout aux étrangers résidant officiellement en Indonésie (donc détenteurs de KITAS / KITAP) qui veulent acquérir leur résidence principale. Si vous n'y connaissez rien en visas indonésiens, lisez cet article sur les types de visas en Indonésie.
Le Hak Pakai permet de “louer la propriété” d’un bien pour une durée de 25 ans, et pouvant être renouvelé jusqu’à un total de 70 ans.
Pendant toute la durée du Hak Pakai, vous êtes le propriétaire du terrain / propriété, et c’est votre nom qui est indiqué sur les titres de propriété. Peu de propriétés peuvent être acquises avec un Hak Pakai, et elles sont souvent très chères, car situées dans des zones touristiques / d’expats avec un prix de vente minimal fixé par l'état avec des critères pas toujours très clairs.
En outre, vous ne pouvez pas faire un usage commercial d’une propriété achetée en Hak Pakai et vous ne pouvez posséder qu’un seul bien de ce type par couple marié. L'un des avantages principaux du Hak Pakai, hormis le fait d'avoir votre nom sur les papiers, est que la valeur du bien ne diminue pas au fur et à mesure de l'échéance du contrat.
Bref, un titre de propriété assez spécial avec de nombreuses limitations. Je n’ai pas l’impression que beaucoup de personnes se ruent sur les Hak Pakai, parce qu’il faut souvent bien aimer roucouler.
Comme son nom l’indique, la location longue durée, ou leasehold est une location conclue entre vous et le propriétaire sur une longue durée. Cette option vous permet de jouir d’un bien immobilier à Bali pendant de nombreuses années, mais ne fait pas de vous un propriétaire.
Le gros avantage du leasehold, c’est que vous n’avez ni besoin d’un citoyen Indonésien pour trafiquer les titres de propriété, ni de créer une entreprise en Indonésie, ni même d’avoir un KITAS / KITAP. Un passeport, un virement bancaire avec Wise et quelques signatures et le tour est joué.
Le contrat est entre vous et le propriétaire seulement, avec le plus souvent un notaire (ou votre agent immo) en plus pour légaliser le tout.
Le propriétaire vous loue le terrain / le bien jusqu’à 25 ans et le lease peut être étendu jusqu’à un total de 80 ans.
Lorsque vous louez un bien immobilier en leasehold, le propriétaire reste propriétaire, mais le titre de propriété est “marqué en lease” durant la période. A la fin du lease, s’il n’est pas renouvelé, le propriétaire récupère ses plein droits de propriété.
L’inconvénient principal du leasehold, est que bien entendu, vous n’êtes jamais le propriétaire du terrain. Le propriétaire peut donc par exemple refuser de renouveler un lease lorsqu’il prend fin. L’autre inconvénient du lease, est que sa valeur diminue avec le temps lorsque la fin du lease approche. Revendre un lease qui expire dans 2 ans est par exemple assez compliqué.
Maintenant que les différents types de propriétés ont été évoqués, voici comment accéder aux propriétés les plus convoitées en freehold lorsque vous êtes étranger en Indonésie.
Beaucoup d’étrangers ont des prête-noms qui sont citoyens indonésiens (nominees) et qui sont sur le papier les propriétaires de leur terrain, villa et parfois même entreprise.
La technique n’est bien entendu pas vraiment légale, et est surtout très dangereuse pour vous, bien plus que pour votre prête-nom.
Puisque votre prête-nom est le propriétaire sur tous les titres de propriété, il peut assez facilement tout vous prendre du jour au lendemain s’il est mal intentionné. Il y a des dizaines d’histoires horribles d’étrangers qui ont tout perdu à Bali à cause de prête-noms peu honnêtes.
Le cas de Susi Johnston est l’un des plus emblématiques pour les mauvaises raisons. Son prête-nom était criblée de dettes auprès de criminels locaux. Ces criminels ont décidé de se repayer en reprenant la maison qui appartenait donc, sur le papier, à cette dame, au détriment de la vraie propriétaire Susi Johnston et de ses 3 millions de dollars investis.
Peu importe si vous connaissez un citoyen Indonésien très sympathique, que vous le payez ou que vous avez une confiance absolue en lui, investir dans l’immobilier avec un prête-nom local n’en vaut presque jamais la peine.
Il n’y a pour moi qu’une seule exception à la règle : si vous êtes marié à un citoyen indonésien et ou que vos enfants ont la nationalité indonésienne. Les conflits de famille ne sont bien sûr jamais à exclure, mais le risque est déjà bien plus raisonnable.
Si vous souhaitez acheter un terrain ou une maison / villa en freehold mais que vous n’avez pas la nationalité indonésienne, il n’y a pas vraiment d’autre option que de créer une entreprise de type PT PMA et d’acheter les titres HGB de votre bien immobilier avec votre entreprise. Cela n'est toujours PAS un vrai titre de propriété pleine, mais c'est sans doute ce qui s'en rapproche le plus.
Cette option est surtout valable pour ceux qui souhaitent créer un business / une source de revenus avec leur acquisition immobilière, bien plus que pour ceux qui veulent simplement vivre dedans.
N'hésitez pas à solliciter une consultation auprès d'agents spécialisés en création de PT PMA si vous souhaitez créer une entreprise pour acquérir un bien immobilier à Bali.
Certains étrangers ayant vécu pendant plusieurs années sur un KITAP peuvent prétendre à la nationalité indonésienne, s’ils décident d’abandonner leur nationalité d’origine.
Si très peu de personnes le font en pratique, cela donne en revanche le droit de posséder des terres ou de l’immobilier en Indonésie comme n’importe quel citoyen indonésien, et donc de bénéficier du fameux “hak milik” ou freehold.
Cela peut donc prêter à sourire, mais c'est sans doute l'une des options les plus sécures pour acheter une maison, une villa ou un terrain à Bali en tant qu'étranger.
Si vous n’avez pas de conjoint Indonésien, que vous ne souhaitez pas vous lancer dans une exploitation commerciale de votre logement, créer une PT PMA ou acquérir la nationalité indonésienne, il vous reste les options leasehold et hak pakai.
Les locations de longue durée type leasehold sont adaptées à de nombreux profils. Après tout, personne ne peut être vraiment sûr d’où il/elle sera dans 20 ans. En plus, certains renouvellements peuvent être négociés à l’avance, ce qui peut sécuriser ceux qui ont peur d’être lésés.
Les leasehold ont en outre l’avantage d’être bien moins cher que les autres modes d’acquisition d’immobilier à Bali. Même si vous n’êtes pas propriétaire, verser une grosse somme pour les 20 prochaines années peut vous protéger de l’inflation des loyers. Ceux qui ont payé des leases de longue durée il y a 10 ans à Canggu ou il y a 20 ans à Seminyak n’y ont clairement pas perdu au change lorsque ces zones se sont développées.
Le Hak Pakai est quant à lui un titre de propriété de niche. L'avantage par rapport à un leasehold est que votre bien ne perd pas de valeur. Mais beaucoup de ces Hak Pakai étant à des prix exorbitants rarement justifiés, ils ne conviennent pas à grand monde, à moins de trouver la perle rare. A vous de faire les calculs par rapport à un leasehold, en intégrant le prix de revente...
Acheter une maison ou une villa légalement en tant qu’étranger à Bali est assez complexe.
En fonction de votre situation, vous pourrez acquérir votre bien immobilier en freehold (Hak Milik) si vous êtes indonésien, en droit de construction à l’aide d’une PT PMA (Hak Guna Bangunan ou HGB), en droit d’usage (Hak Pakai) si vous avez un KITAS / KITAP ou vous pouvez tout simplement louer une maison ou une villa pour une longue durée.
Il n’y a pas vraiment de meilleure façon de faire, tant que vous restez dans le cadre de la loi et ne transférez pas les titres de propriété de vos biens à des personnes qui pourraient se retourner contre vous.
Vivre à Bali est un rêve pour beaucoup, mais les expatriations qui échouent à Bali sont elles aussi (très) nombreuses pour ne pas dire qu’elles représentent la majorité des cas. Voici comment mettre toutes les chances de votre côté.
Le coût de la vie à Bali crée bien des fantasmes. Qu’en est-il dans la réalité pour un étranger qui y vit à l’année ? Voici en détail les vrais coûts de la vie à Bali.
Le banjar est une des entités les plus emblématiques de Bali, et pourtant très peu d’étrangers comprennent vraiment de quoi il s’agit. Si vous souhaitez vivre à Bali, vous allez d’une manière ou d’une autre interagir avec un ou plusieurs banjars.
Voici ce qu’il faut savoir.
Les impôts à Bali ne sont pas le sujet le plus glamour, mais vous allez bien être obligé d’y passer si vous souhaitez vivre sur l’île des Dieux et par extension en Indonésie. Voici ce qu’il faut savoir sur les règles fiscales en Indonésie.
Le système de santé Indonésien est souvent un point mal compris, aussi bien des visiteurs que des expatriés d’Indonésie.
Voici ce qu’il faut savoir sur le sujet.
L’emploi des étrangers expatriés à Bali fait l’objet de nombreux mythes. Quels sont les emplois que ces derniers occupent le plus souvent dans les faits ? Voici quelques éléments de réponse.
Lorsque vous cherchez à vous expatrier à Bali, une des questions essentielles à se poser est “Où vivre ?”. Bali n’est pas un petit rocher perdu dans l’océan et votre quotidien sur l’île des Dieux dépendra énormément d’où vous vivez.
Voici ce qu’il faut savoir.
Le nomadisme numérique est souvent associé à des îles tropicales, et Bali ne fait bien sûr pas exception. Entre fantasmes et réalités, voici à quoi (vraiment) vous attendre si vous souhaitez vous lancer dans le nomadisme numérique depuis Bali.
